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La trasformazione del mercato immobiliare: operatori, servizi finanziari e settore delle costruzioni-impianti

Cambia la figura dell’investitore immobiliare e si trasforma il mercato immobiliare creando un forte impatto su impiantistica, progettazione e realizzazione

Facility management e finanza immobiliare

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INDICE DEGLI ARGOMENTI:

La trasformazione del mercato immobiliare: il "nuovo" che avanza

La trasformazione del mercato immobiliare: l'investitore moderno

La trasformazione del mercato immobiliare: i fondi immobiliari

La trasformazione del mercato immobiliare: le principali alternative di investimento

La trasformazione del mercato immobiliare: la redditività dell’investimento

La trasformazione del mercato immobiliare: servizi immobiliari professionali

La trasformazione del mercato immobiliare: conclusioni

 

La trasformazione del mercato immobiliare: il "nuovo" che avanza 

A partire dalla seconda metà degli anni 90 è iniziato e si è via via accelerato il fenomeno di finanziarizzazione del settore delle costruzioni/immobiliare.

Questo processo è alla base di quello che oggi viene individuato come "nuovo mercato immobiliare" fatto di nuove figure di operatori professionali e parallelamente della crisi dei ruoli e figure professionali più tradizionali: in primis i costruttori e i progettisti edili.

andamento-mercato-immobiliare.jpgIn effetti oggi occorre confrontarsi con un mercato fortemente polarizzato:

  • Da una parte il mercato di fascia alta dove si concretizzano grandi investimenti che originano i progetti più significativi che connotano le grandi aree urbane del nostro paese: palazzi per uffici, centri commerciali, strutture ospedaliere, spazi per l'entertainment, università, recupero di aree dismesse, ecc. È questo il "nuovo mercato immobiliare" in cui la committenza ha un forte carattere professionale, precise esigenze espresse in progetti dettagliati che si traducono in piani tecnico-economici di grande precisione ed in strumenti contrattuali cogenti.
  • Dall'altra il mercato frammentato e polverizzato fatto in buona parte di interventi di recupero e riqualificazione delle residenze e di nuove costruzioni di piccola-media taglia. È questo il mercato più tradizionale nel quale gli utenti finali sono le famiglie.

Oggigiorno anche il comparto più evoluto dell'impiantistica deve scegliere se orientarsi strategicamente verso il segmento di mercato di fascia alta che è quello più complesso, ma che può offrire le maggiori soddisfazioni professionali ed anche economiche, oppure se avvicinarsi verso il mercato più tradizionale che manifesta comunque una prevalenza nella dimensione economica complessiva, anche se in esso la competitività ed i margini economici per le strutture più organizzate e imprenditoriali sono destinati a diminuire.

 

La trasformazione del mercato immobiliare: l’investitore moderno

L'investitore immobiliare "moderno" si muove con una logica, dei tempi e degli obiettivi completamente diversi, sia rispetto agli investitori immobiliari tradizionali (famiglie e grandi Enti pubblici), sia agli investitori mobiliari (azioni, obbligazioni, titoli di Stato, ecc.).

L'investitore immobiliare rappresenta la tartaruga che lenta, ma sicura e senza correre rischi, percorre la sua strada. L'investitore mobiliare è invece la lepre che corre rapida modificando continuamente e repentinamente la propria traiettoria e che nel proprio percorso corre continuamente il rischio di essere impallinata da un qualunque cacciatore.

Il classico tipo dell'investitore immobiliare moderno può essere ben rappresentato dalla figura del "gestore di un fondo pensioni" che ogni anno ha ingenti capitali da investire, che suddivide in grosse tranches ognuna destinata a un'operazione diversa (ma sempre di notevoli dimensioni), per poter minimizzare i costi che ogni investimento comporta. Il nostro gestore non ha obiettivi di breve periodo, non può e non vuole correre rischi inutili, ha obiettivi misurabili nell'arco di un alcuni anni: e allora cosa meglio di un patrimonio immobiliare facilmente identificabile, che non potrà mai essere sottratto, che (se inizialmente ben valutato) mantiene inalterato e anzi tendenzialmente può anche incrementare il proprio valore nel tempo e che produce un buon reddito?

Ovviamente, il nostro investitore per realizzare la propria operazione dovrà reperire proposte di vendita adeguate alle dimensioni dell'investimento che intende realizzare (lotti di immobili), nonché incontrare operatori che abbiano i suoi stessi orientamenti e cultura immobiliare, con cui interagire positivamente.

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La trasformazione del mercato immobiliare: i fondi immobiliari

Il processo generale di trasformazione investe anche la struttura e l'organizzazione delle aziende operanti in questo settore, determinando la loro evoluzione da intermediatori a fornitori di servizi, tra i quali, fondamentale, anche quello finanziario.

Un ruolo indubbiamente primario nella trasformazione del settore hanno avuto i nuovi strumenti finanziari creati appositamente per il comparto immobiliare italiano. Seppur con un ritardo che si misura in alcune decine di anni, anche il nostro paese è ormai dotato di strumenti finanziari in grado di catalizzare, sia il risparmio della famiglia, sia l'interesse degli investitori istituzionali verso il comparto immobiliare.

Il processo di finanziarizzazione ha operato e opererà nel senso di creare comportamenti formalizzati, procedure rigorose e servizi qualificati contribuendo in tal modo a superare la fase spontaneistica caratterizzata da un'estrema disomogeneità di comportamenti, assenza di regole, proliferazione di figure-ruoli dotati di non eccelsa professionalità. Tra gli strumenti finanziari più importanti per il settore immobiliare ricordiamo i fondi immobiliari, i fondi immobiliari ad apporto, la securitization. I risultati ottenuti dai primi fondi immobiliari evidenziano che il mercato del risparmio ha accettato con molto interesse questa forma di investimento; oggi assistiamo anche ad investimenti immobiliari da parte di investitori istituzionali come per esempio i fondi pensione ecc.

La differenza tra fondi immobiliari chiusi e aperti è determinata dal fatto che, mentre il fondo aperto è un fondo a capitale variabile che permette (seppur con condizioni spesso limitative) la riscattabilità della quota, 

il fondo chiuso ha un capitale invariabile che può essere solo incrementato e non permette la riscattabilità delle quote solo in alcuni momenti (finestre), che però ovviamente possono essere vendute alla Borsa. Questa ultima possibilità vale anche per i fondi aperti. Infatti, normalmente i fondi immobiliari aperti, che hanno una grande dimensione finanziaria e per ora in Italia non esistono, vengono quotati in Borsa. Un'altra particolare categoria di fondi sono i fondi comuni di investimento immobiliare chiusi costituiti con apporti di patrimoni pubblici.

Il legislatore ha prestato particolare attenzione a questa tipologia di fondo. Il motivo evidente di questa attenzione è che molti Enti pubblici possiedono un'enorme quantità di immobili che potrebbe con vantaggio essere, almeno in parte, utilizzata per costituire fondi immobiliari, contribuendo a risolvere per questa via il non facile problema della dismissione del patrimonio immobiliare.

Quella dei "fondi immobiliari ad apporto", pubblico o privato, è indubbiamente una soluzione alternativa alla vendita diretta, molto interessante per permettere agli Enti pubblici e a privati, proprietari di un patrimonio immobiliare, di dismettere in tempi brevi una parte rilevante del proprio patrimonio salvaguardandone il valore patrimoniale nel tempo e ottenendo, nel breve periodo, un incremento di redditività grazie all'opera della società di gestione del fondo.

Nel caso dei fondi immobiliari ad apporto, la durata del fondo (10-15 anni) è una notevole garanzia che, anche quando l'apporto avvenga a valori di mercato che presentano degli scostamenti al ribasso rispetto ai valori patrimoniali (valore di bilancio), in presenza di immobili di buona qualità, i valori degli immobili conferiti saranno oggetto di una sicura e graduale rivalutazione proprio in virtù della capacità gestionale e del!' affidabilità del fondo stesso.

 

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(°) I totali indicati per società di gestione e gruppo possono non corrispondere alla somma dei dati dei singoli fondi.

(*) Dati dal bilancio d'esercizio al 31/12/2015.

 

 

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(°) I totali indicati per società di gestione e gruppo possono non corrispondere alla somma dei dati dei singoli fondi.

(*) Dati dal bilancio d'esercizio al 31/12/2015.

 

 

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(°) I totali indicati per società di gestione e gruppo possono non corrispondere alla somma dei dati dei singoli fondi.

(*) Dati dal bilancio d'esercizio al 31/12/2015.

 

La trasformazione del mercato immobiliare: le principali alternative di investimento

La forma di investimento da sempre in uso nel settore immobiliare italiano è rappresentata dall'acquisto diretto di immobili (soprattutto residenziali). Solo recentemente ha iniziato a diffondersi, seppur in misura limitata, l'acquisto di azioni di società operanti nel mercato immobiliare. Del resto sono ancora in numero limitatissimo le società immobiliari quotate in Borsa. Questa tipologia di investimento risulta decisamente interessante per il tasso di rendimento.

Generalmente il rendimento medio annuo "garantito" ai risparmiatori dai fondi di investimento immobiliare italiani si attesta intorno al 3-5%, cui però occorre aggiungere il possibile e anzi probabile incremento di valore del patrimonio nel tempo determinato dall'aumento di valore degli immobili acquistati dal fondo stesso.

Un'ultima opportunità di investimento è rappresentata dai titoli (obbligazioni) determinati da un processo di securitization o titoli ABS (Asset-Backed-Securitization) che possono essere a tasso fisso (sempre più elevato del rendimento medio dei titoli di Stato) o variabile.

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La trasformazione del mercato immobiliare: la redditività dell’investimento

La particolarità dell'investimento immobiliare è che la sua redditività è duplice: da un lato il rendimento del titolo (ovvero il flusso di reddito determinato dalla locazione), dall'altro il possibile e anzi probabile incremento del valore del titolo (ovvero l'incremento, di valore dell'immobile). Per quanto riguarda la redditività dei fondi immobiliari occorre sottolineare che il rendimento "garantito" o obiettivo minimo di un fondo viene spesso superato.

In questo caso sull'eccedenza viene applicata dal gestore del fondo una "Commissione di performance” normalmente sulla quota eccedente ottenuta dal fondo.

La crescita degli operatori interessati alla realizzazione di fondi di investimento immobiliare e il conseguente aumento del numero dei fondi e della concorrenza che ne deriva, inducono a ritenere che nell'immediato futuro assisteremo a una forte riduzione o addirittura scomparsa delle commissioni applicate dalle società di gestione dei fondi (commissione d'ingresso) e ad una ridefinizione consistente delle commissioni di performance oggi sicuramente ancora elevate.

 

La trasformazione del mercato immobiliare: servizi immobiliari professionali

Per rendere effettivo il processo di finanziarizzazione gli investitori che operano nel campo immobiliare hanno bisogno di avere fornitori di servizi-partner in possesso di metodologie e strumenti in grado di garantire un effettivo controllo e pianificazione dei costi e dei ricavi di un determinato portafoglio immobiliare.

L'obiettivo è che un cespite immobiliare generi un flusso di cassa "certo" e comunque paragonabile al pagamento di una cedola. Per raggiungere questo non facile obiettivo è necessario passare da una "gestione immobiliare diretta" operata in buona parte con personale dipendente a una "gestione professionale" realizzata da imprese dedicate e specializzate.

Solo una struttura che abbia come propria "missione aziendale" l'amministrazione professionale di asset immobiliari potrà garantire lo sviluppo di quelle metodologie e strumenti (in primis il sistema informativo) in grado di permettere un'effettiva pianificazione e controllo dei costi e dei ricavi, e quindi un determinato e prefissato flusso di cassa.

Solo attraverso questa via il processo di finanziarizzazione può diventare effettivo e il mercato immobiliare offrire quella attrattività in grado di calamitare gli investimenti finanziari, che oggi ricercano collocazioni a basso rischio, non volatili e con buone garanzie di permanenza sul medio-lungo periodo.

Ecco spiegata, allora, la nascita e lo sviluppo impetuoso di due nuovi comparti del mercato immobiliare: quello del property e dell'asset management (o capital asset management) e quello del facility management.

 

La trasformazione del mercato immobiliare: conclusioni

Per il mondo impiantistico nel suo complesso orientarsi verso il "nuovo mercato immobiliare" comporta l'adozione di precise strategie aziendali.

Per il mondo della progettazione impiantistica significa progettazione di qualità, integrata con gli altri operatori del progetto (architettura, allestimento, elettrico, sistemi di automazione, sistemi di sicurezza, rivolgendo una particolare attenzione alle tematiche ambientali e del risparmio energetico, energie pulite, automatismi ecc.) spinta al dettaglio esecutivo ed in grado di originare una precisa e specifica valorizzazione delle opere da realizzare. Un progetto che parta da una attenta analisi delle esigenze del cliente e arrivi ad una proposta progettuale integrata ed innovativa.

Per il mondo della costruzione e installazione degli impianti significa:

  • rivolgersi ad un mercato fatto di clienti esigenti che richiedono offerte dettagliate, integrate con gli altri operatori della filiera;
  • confrontarsi in fase di negoziazione e successivamente di realizzazione con società professionali in grado di svolgere compiutamente il ruolo di developer e/o con agguerrite società di Project Management che controlleranno step by step l'andamento delle attività realizzative con il budget dei tempi e dei costi definiti dal contratto; assumersi la responsabilità di documenti contrattuali complessi che richiedono precise garanzie finanziarie e che hanno come obiettivo di misurare le performance del fornitore e a queste legare la modalità di pagamento ed in qualche caso le forme di penale;
  • affrontare il tema dei servizi post cantiere ovvero organizzare una offerta di servizi manutentivi e più in generale di Facility Management (FM) come elemento fondamentale per offrire al cliente la gestione nel tempo del manufatto realizzato, garantendo precise performance in termini di efficienza del complesso degli impianti e dei servizi per l'edificio.

 

PER APPROFONDIRE:

LA TRASFORMAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE AL TEMPO DELLA DEFLAZIONE.  QUALI RISCHI E QUALI OPPORTUNITA'?

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Oliviero Tronconi

Oliviero Tronconi

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